Leseprobe zum Thema Beratung/Verhaltenskodex aus "Baufinanzierung leicht gemacht"

Der Ablauf eines Beratungsgespräches wird in der folgenden Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, auf die in den Verhandlungen geachtet werden sollte, näher erläutert.

1. Worauf muss der Kunde bei einer Beratung achten, wonach besonders fragen?

Jeder Bau-/Kaufwillige steht i. d. R. vor der wichtigsten finanziellen Entscheidung seines Lebens. Deshalb muss neben der Wahl des richtigen Objektes, der richtigen Geschäftspartner auch der Finanzierungsteil sorgfältig geplant werden. Die Stiftung Warentest moniert seit Jahren nach etlichen Tests, dass immer noch viele Baufinanzierungsberatungen nicht den geforderten und notwendigen Grundbedürfnissen entsprechen und dazu viele "handwerkliche Fehler" bei der Beratung gemacht werden. Bemängelt wird seit Jahren die fehlende Transparenz.

Nachstehend sind nochmals alle Punkte zusammengefasst, die Bestandteile einer Finanzierungsberatung sein sollten. Dass diese Fragen nicht alle in einem Gespräch abgehandelt werden können, liegt auf der Hand. Es empfiehlt sich, dass möglichst beide Partner, die i.d.R. gemeinschaftliche Eigentümer eines Objektes werden und auch bei den Baufinanzierungskrediten gemeinsam und überwiegend gesamtschuldnerisch haften, alle Einzelheiten kennen:

Sorgfältige Ermittlung der Kosten vornehmen.
Ist an Baunebenkosten wie z.B. Bauzeitzinsen gedacht worden ?
Kompletten Kassensturz als verlässliche Ausgangsbasis durchführen.
Verfügbare Eigenmittel (die auch tatsächlich eingesetzt werden sollen) ermitteln.
Realistische Beurteilung von Eigenleistungen ist erforderlich.
Bei Einbau von Bausparverträgen vollständig über Gesamtablauf informieren.
Sind Sie über die Ausschöpfung staatlicher Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämie und/oder vermögenswirksame Leistungen informiert worden.
Wurde geprüft, ob für das Todesfallrisiko ausreichender Hinterbliebenenschutz besteht ?
Bei Einsatz von Kapitallebensversicherungen erhöhtes Zinsänderungsrisiko berücksichtigen.
Steuervorteile bestehen nur für Kapitalanleger und sind ggf. zeitlich begrenzt.
Ein Disagio darf nie ausschließlich zur Senkung der Belastung genutzt werden.
Wird auf das KfW-Wohnungseigentumsprogramm hingewiesen?
Die Festschreibung sollte so lange wie möglich gewählt werden.
Ist der Effektivzins angegeben?
Mit welcher Methode rechnet das Kreditinstitut ?
Hat man Ihnen fairer weise auch gesagt, welche Nebenkosten zusätzlich anfallen, die nicht im Effektivzins enthalten sind ?
Sind die Gesamtkosten der Finanzierung angegeben ?
Enthält das Finanzierungskonzept die komplette Kostenübersicht über die gesamte Laufzeit ?
Wie hoch wird die Restschuld am Ende der Festschreibung sein?
Wird eine realistische Modellrechnung für die Finanzierung der Restschuld vorgelegt ?
Mehrere Angebote sind einzuholen.
Vergleiche nur bei identischen Angeboten und Berechnungsverfahren anwenden.
Darauf achten, dass die monatliche Belastung tragbar ist.
Hat man Ihnen auch Alternativangebote z.B. mit Laufzeitsplitting oder mit Kombidarlehen gemacht ?
Verhandeln über die Darlehenskonditionen.
Erfragen, wie das Kreditinstitut das Objekt bewertet.
Gegebenenfalls Vorlage von Konditionsangeboten dem Beleihungsauslauf entsprechend einfordern.
Klären, ob weitere Nebenkosten (Schätzkosten, Bereitstellungsprovision, Bearbeitungsgebühren etc.) anfallen werden.
Wichtige vertragliche Dinge schriftlich bestätigen lassen.
Falls Sondertilgungen geleistet werden sollen, dies vorher vereinbaren.
Keinen Kaufvertrag unterschreiben, ohne vorher die Finanzierung geklärt zu haben.
Auch den Darlehensantrag erst unterschreiben, wenn das Geld wirklich benötigt wird.

Zur Sicherheit wird noch eine genaue Monatsbelastungsrechnung vorgenommen. Im Gegensatz zu unserer ersten Grobermittlung können wir jetzt die tatsächliche Finanzierungsbelastung miteinbeziehen und die künftigen Unterhaltungskosten der Immobilie berücksichtigen.

Stiftung Warentest
Lützowplatz 11-13
10785 Berlin
Tel.: 0 30/ 26 31 22 40
www.stiftung-warentest.de

2. Verhaltenskodex

Unter dem Gesichtspunkt des Verbraucherschutzes hat die Europäische Kommission den europäischen Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen für wohnwirtschaftliche Kredite und Bausparverträge konzipiert und den Mitgliedstaaten übermittelt. Die überwiegenden Institute (Kreditinstitute, Versicherungen, Bausparkassen) haben den Verhaltenskodex akzeptiert und zum Beratungsstandard erhoben. Seit Ende 2002 stellen alle Institutsgruppen interessierten Kunden "Allgemeine Informationen" zu wohnwirtschaftlichen "Hypothekarkrediten" in Form von Broschüren bereit und händigen vor einem Vertragsabschluss neben der Broschüre das europäische standardisierte Merkblatt aus. Inhalt ist eine genaue Erklärung der Zusammenhänge und der relevanten Eckdaten für jedes einzelne Finanzierungsangebot.

Allgemeinere Informationen bieten folgende Broschüren der einzelnen Institutsgruppen:

Eingesetzte Broschüre	Institutsgruppe	Infos dazu
Immobilienfinanzierung transparent gemacht	Banken	www.bdb.de
Immobilienfinanzierung transparent gemacht	Hypothekenbanken	www.hypverband.de
Immobilienfinanzierung – eine Kundeninformation	Volks-/Raiffeisenbanken	www.vrnet.de
	Sparkassen	www.dsgv.de
	Öffentliche Banken	www.voeb.de
Kundeninformation der Versicherungswirtschaft	Versicherungen	www.gdv.de
Beratungsinitiative der privaten Bausparkassen	Bausparkassen	www.bausparkassen.de
Information zu Immobilienfinanzierun	Öffentliche Bausparkassen	www.lbs.de

Der Kunde kann auch in den Originaltext des Verhaltenskodex einsehen. Die Aushändigung der Unterlagen wird in der Kreditakte vermerkt.

Vom Verhaltenskodex nicht betroffen sind:

KfW Wohneigentumsprogramm
KfW Wohnraum-Modernisierungsprogramm
Zinsanpassungen zum Ende der Zinsbindung
Bausparvertragsänderungen

Der Kodex betrifft auch:

Nachfinanzierungen
Fremdwährungsdarlehen
Prolongationen/Umschuldungen mit vertraglichen Änderungen, die über die reine Zinsanpassung hinausgehen
Darlehen gegen Negativerklärung oder Ersatzsicherheit
Bausparverträge (auch wenn keine Darlehen beantragt werden).

Durch diese "Beratungs- und Informationspflicht" mit gleichzeitiger Aushändigung von aussagefähigen Unterlagen sollte es jedem Verbraucher möglich sein, alle seine Entscheidungen durchdacht und ausreichend vorbereitet zu treffen. Die Finanzierungsinstitute lassen sich zum Zwecke einer später möglicherweise notwendig werdenden Nachweispflicht über die genaue Einhaltung des Verhaltenskodex den Empfang der Unterlagen quittieren. Gute Berater...

stellen viele notwendige Fragen
hinterfragen penibel die Wünsche und Vorstellungen
stellen schnell den "Wissensstand" ihrer Kunden fest
benötigen einen umfassenden Einblick
können auch nicht zaubern, aber sorgfältig analysieren
berücksichtigen immer die aktuelle Lebenssituation
berücksichtigen aber auch die noch folgenden Lebensphasen
versuchen, das Vermögen fürs Alter zu sichern
machen Einkommen und Vermögen transparent
bringen ohne Furcht andere Fachleute/Berater ins Spiel
scheuen sich auch nicht, Unbequemes anzusprechen,
sagen auch, was sie nicht leisten können,
bringen auch ihre eigene Lebenserfahrung mit ein
erstellen ein erfolgreiches Gesamtkonzept
sind nicht an Einzelabschlüssen interessiert,
suchen eine dauerhafte Beratungsbindung
verhandeln für ihre Mandanten Preise und Konditionen,

Anmerkung:

Die Beratung in rechtlichen und steuerlichen Fragen ist gesetzlich nicht zulässig.