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Es ist sicherlich nicht notwendig, vor dem Kauf einer Immobilie ein Seminar über die Bewertung von Immobilien zu belegen. Aber einige Grundkenntnisse sollte doch jeder mitbringen oder sich spätestens jetzt aneignen. Nachstehend einige Erklärungen, die natürlich keine qualifizierte Wertermittlung ersetzen sollen, aber Hilfestellung bieten, wenn man ein Gutachten liest oder prüfen will:
Praktisch gibt es für jede größere Stadt oder Gemeinde oder Kreis eine so genannte Bodenrichtwertkarte. Diese Karte wird meist in 2–jährigem Turnus von den örtlichen Gutachterausschüssen anhand einer in der Zwischenzeit angefallenen Kaufpreissammlung erstellt. Sie wissen sicher, dass von jedem notariellen Grundstückskaufvertrag auch eine Ausfertigung an dieser Stelle landet. Dort werden die „unnormalen“ Kaufverträge eliminiert, die restlichen Verträge lassen einen repräsentativen Blick auf den örtlichen Grundstücksmarkt zu. Miteinander verglichen werden können allerdings nur Grundstücke, die von ihrer Beschaffenheit, ihrer Größe, ihrem Zuschnitt, ihrer Straßenfront, ihrer Bebaubarkeit etc. zueinander passen. Auskünfte dazu vor Ort oder in Nordrhein-Westfalen unter : www.boris.nrw.de
Üblich ist, die (zweckmäßigerweise nachgerechnete und nicht aus Annoncen o.ä. einfach übernommene) Wohnfläche mit einem angemessenen Qm-Preis einer adäquaten Wohnung zu multiplizieren. Hinzugerechnet wird ggf. der Wert einer dazugehörigen Garage oder eines Stellplatzes. Den besten Überblick erhält man auch hier, wenn man den Markt beobachtet, die Immobilienangebote vor Ort prüft und nachrechnet (am besten immer umgerechnet auf den qm, weil man dann halt besser vergleichen kann). Kreditinstitute verlassen sich übrigens vielfach auf den Käufer in der eigentlich richtigen Annahme, dass dieser ja bestrebt sein wird, möglichst einen angemessenen (also eher niedrigen) Preis zu zahlen. (Teilweise wird dann für den Beleihungswert ein Sicherheitsabschlag von 10% vom Kaufpreis gemacht). Diese Sachwertermittlung bei Eigentumswohnungen darf nur gemacht werden, wenn die Wohnung definitiv selbst genutzt wird.
Wird die Wohnung als Kapitalanlage mit der Absicht zur Vermietung gekauft, so ist für die Wertermittlung ausschließlich das Ertragswertverfahren anzuwenden. Damit werden bereits im Voraus bestimmte Grundkriterien gefordert. Basis für den Ertragswert ist die realistisch erzielbare Miete. Die realistische Miete ergibt sich vielfach aus dem qualifizierten Mietspiegel, den es inzwischen auch fast überall gibt. Ist die Wohnung bereits vermietet, muss natürlich auch die Bonität des Mieters und der zu Grunde liegende Mietvertrag berücksichtigt werden. Kauf bricht Miete nicht. Vorsicht ist geboten, wenn Wohnungsbindungen und/oder Mietpreisbindungen bestehen. Auch umgewandelte Wohnungen, die längst nicht mehr mit öffentlichen Mitteln finanziert sind, könnten aufgrund der so genannten Nachwirkungsfrist noch Mietbegrenzungen haben. Außerdem sollte jedem präsent sein, dass es für Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 20% für 3 Jahre gibt, es kommt also auf den Ausgangswert an. Selbstverständlich ist, dass jeder Interessent die Wohnung, die er kaufen will, auch besichtigt, den Mieter kennen gelernt und sich auch das Gesamtobjekt und die Hauseigentümergemeinschaft angesehen hat.
Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt. Für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und für Betriebsgrundstücke werden G. unter bestimmten Vorgaben ermittelt. Die Grundbesitzwerte gelten auch für die neue Erbschaft- und Schenkungsteuer.
| Begriff | Bewertung |
| unbebaute Grundstücke (§ 179 BewG) | Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 Baugesetzbuch). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenwert ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten |
| Bebaute Grundstücke (§ 182 BewG) |
Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten:
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| Erbbaurecht (§ 183 BewG) | Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln. Bei der Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert bei bebauten Rundstücken die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit der Erbbaurechts und die Höhe der Gebäudeentschädigung angemessen zu berücksichtigen. |
| Gebäude auf fremden Grund und Boden (§ 184 BewG) | Die Werte sind für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremden Grund und Boden und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln. Bei der Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Grundstückswert die Höhe des Pachtzinses und die Restlaufzeit des Nutzungsrechts angemessen zu berücksichtigen. |
| Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 185 BewG) | Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen. Die Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind mit den bereits am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten dem Wert des bislang unbebauten oder bereits bebauten Grundstücks hinzuzurechnen. |
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stehen eindeutig die sachwertbezogenen Aspekte im Vordergrund. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, den reinen Baukosten (berechnet über den umbauten Raum), den Baunebenkosten und den Kosten für die Außenanlagen. Bei älteren Objekten wird eine Altersabschreibung vorgenommen. Auch hierbei gilt es eigentlich nur, den gesunden Menschenverstand einzusetzen und sich das Objekt genauestens vom Keller (am besten von den Grundmauern) bis zum Dach (inkl. Kamin) mit wachen Augen anzuschauen und alles zu hinterfragen. Fühlt man sich dem nicht gewachsen, so ist es allemal besser, einen öffentlich bestellten Gutachter mit zu nehmen.
Eigentlich ist dies nur eine Kombination aus dem schon vorher Gesagten. Hier ist es noch wichtiger, die Zusammensetzung der Mieter, die Laufzeit der Mietverträge, die Höhe der Mieten, die Protokolle des Hausverwalters oder die entsprechenden Nachweise der Vorbesitzer genauestens zu prüfen. Bei derartigen Objekten wird auch das finanzierende Kreditinstitut auf ein externes Gutachten bestehen oder selbst eine Wertermittlung in Auftrag geben. Lassen Sie sich hiervon eine Kopie geben, selbst wenn es sich eigentlich nur um eine interne Wertermittlung handelt, damit Sie abgleichen können, welchen Wert das Kreditinstitut dem Objekt beimisst.
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht i.d.R. dem modifizierten Verkehrswert, also dem Wert, der bei einem normalen Verkauf jederzeit erzielt werden könnte. Daher werden auch nur die dauernden und zukunftssicheren Erträge berücksichtigt,
die jeder Eigentümer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielen kann. Dieser Verkaufswert wird dann oftmals um einen Sicherheitsabschlag (bis zu 10%) gekürzt.
Dieser Beleihungswert ist dann Ausgangsgröße für die Bestimmung der Beleihungsgrenze und des Sicherheitenwertes. Es ist für einen Kunden gut zu wissen, wie das Kreditinstitut diese Werte festsetzt, denn daran orientieren sich u.a. die Konditionen.
