Bewertung der Immobilie

Die Bewertung der Immobilien ist das Herzstück der Baufinanzierung, denn der Wert entscheidet über das weitere Vorgehen.

Gleichwohl darf bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie abgestellt werden.

Sie erhalten hier einen ersten Überblick über Erklärungen zur Immobilien-Bewertung.

Bitte beachten Sie, dass diese Übersicht natürlich keine qualifizierte Wertermittlung ersetzt. Sie soll Ihnen Hilfestellung bieten, wenn Sie ein Gutachten lesen oder prüfen wollen.

Die einzelnen Erklärungen unterteilen sich je nach Immobilien-Nutzung - Bau Eigenheim, Kauf oder Vermietung Eigentumswohnung, Erbschaft oder Vermietung Haus.

Bestandteile von Gutachten / Bewertungen:

  • Bodenrichtwerte
    Für jede größere Stadt, Gemeinde oder den Landkreis gibt es eine sogenannte Bodenrichtwertkarte. Diese Karte wird meist in 2jährigem Turnus von den örtlichen Gutachterausschüssen anhand einer Kaufpreissammlung erstellt. Wichtig ist, dass SIe nur Grundstücke miteinander vergleichen, die von ihrer Beschaffenheit, ihrer Größe, ihrem Zuschnitt, ihrer Straßenfront, ihrer Bebaubarkeit etc. zueinander passen. Auskünfte dazu vor Ort oder in Nordrhein-Westfalen bei BORISplus NRW.
  • Eigentumswohnungen: Sachwertermittlungen
    Es ist üblich, die (nachgerechnete und nicht aus Annoncen o.ä. schlicht übernommene) Wohnfläche mit einem angemessenen qm-Preis einer adäquaten Wohnung zu multiplizieren. Hinzugerechnet wird ggf. der Wert einer dazugehörigen Garage oder eines Stellplatzes. Den besten Überblick erhält man auch hier, wenn man den Markt beobachtet, die Immobilienangebote vor Ort prüft und nachrechnet (am besten immer umgerechnet auf den qm). Kreditinstitute verlassen sich übrigens vielfach auf den Käufer in der eigentlich richtigen Annahme, dass dieser ja bestrebt sein wird, möglichst einen angemessenen (also eher niedrigen) Preis zu zahlen (teilweise wird dann für den Beleihungswert ein Sicherheitsabschlag von 10% vom Kaufpreis gemacht). Diese Sachwertermittlung bei Eigentumswohnungen darf nur gemacht werden, wenn die Wohnung definitiv selbst genutzt wird.
  • Eigentumswohnungen als Kapitalanlage: Ertragswertermittlungen
    Wird die Wohnung als Kapitalanlage mit der Absicht zur Vermietung gekauft, so ist für die Wertermittlung ausschließlich das Ertragswertverfahren anzuwenden. Damit werden bereits im Vorfeld bestimmte Grundkriterien gefordert: Basis für den Ertragswert ist die realistisch erzielbare Miete. Die realistische Miete ergibt sich vielfach aus dem qualifizierten Mietspiegel, den es inzwischen auch fast überall gibt. Ist die Wohnung bereits vermietet, muss natürlich auch die Bonität des Mieters und der zu Grunde liegende Mietvertrag berücksichtigt werden. Kauf bricht Miete nicht. Vorsicht ist geboten, wenn Wohnungsbindungen und/oder Mietpreisbindungen bestehen. Auch umgewandelte Wohnungen, die längst nicht mehr mit öffentlichen Mitteln finanziert sind, könnten aufgrund der so genannten Nachwirkungsfrist noch Mietbegrenzungen haben. Außerdem sollte jedem präsent sein, dass es für Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 20% bzw. 15% für 3 Jahre gibt, es kommt also auf den Ausgangswert an. Seit 2015 ist die Mietpreisbremse gesetzlich verankert. Selbstverständlich ist, dass jeder Interessent die Wohnung, die er kaufen will, auch besichtigt, den Mieter kennen gelernt und sich auch das Gesamtobjekt und die Hauseigentümergemeinschaft angesehen hat.
  • Grundbesitzwerte nach den §§ 157 - 187 BewG seit dem 1.1.2009
    Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt. Für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und für Betriebsgrundstücke werden G. unter bestimmten Vorgaben ermittelt. Die Grundbesitzwerte gelten auch für die neue Erbschaft- und Schenkungsteuer.
  • Einfamilienhäuser: Sachwertermittlung
    Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stehen eindeutig die sachwertbezogenen Aspekte im Vordergrund. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, den reinen Baukosten (berechnet über den umbauten Raum), den Baunebenkosten und den Kosten für die Außenanlagen. Bei älteren Objekten wird eine Altersabschreibung vorgenommen. Auch hierbei gilt es eigentlich nur, den gesunden Menschenverstand einzusetzen und sich das Objekt genauestens vom Keller (am besten von den Grundmauern) bis zum Dach (inkl. Kamin) mit wachen Augen anzuschauen und alles zu hinterfragen. Fühlt man sich dem nicht gewachsen, so ist es allemal besser, einen öffentlich bestellten Gutachter mit zu nehmen.
  • Renditeobjekte: Ertragswertermittlung
    Eigentlich ist dies nur eine Kombination aus dem Vorherigen. Hier ist es noch wichtiger, die Zusammensetzung der Mieter, die Laufzeit der Mietverträge, die Höhe der Mieten, die Protokolle des Hausverwalters oder die entsprechenden Nachweise der Vorbesitzer genauestens zu prüfen. Bei derartigen Objekten wird auch das finanzierende Kreditinstitut auf ein externes Gutachten bestehen oder selbst eine Wertermittlung in Auftrag geben. Lassen Sie sich hiervon eine Kopie geben, selbst wenn es sich eigentlich nur um eine interne Wertermittlung handelt, damit Sie abgleichen können, welchen Wert das Kreditinstitut dem Objekt beimisst.
  • Der Beleihungswert
    Der Beleihungswert ist die vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht in der Regel dem modifizierten Verkehrswert, also dem Wert, der bei einem normalen Verkauf jederzeit erzielt werden könnte. Daher werden auch nur die dauernden und zukunftssicheren Erträge berücksichtigt, die jeder Eigentümer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielen kann. Dieser Verkaufswert wird dann oftmals um einen Sicherheitsabschlag (bis zu 10%) gekürzt.
    Dieser Beleihungswert ist dann Ausgangsgröße für die Bestimmung der Beleihungsgrenze und des Sicherheitenwertes. Es ist für einen Kunden gut zu wissen, wie das Kreditinstitut diese Werte festsetzt, denn daran orientieren sich u.a. die Konditionen.