Kaufnebenkosten

Seit dem 1.8.2013 ist das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare in Kraft.  Damit wurden die früheren Kostenordnungen abgelöst. Die Notar- und Gerichtskosten für einen durchschnittlichen Immobilienerwerb haben sich damit um etwa 20% verteuert. In der Finanzierungskalkulation werden diese Kosten seitdem mit 1,5 – 2% des Kaufpreises angesetzt.

Besonders drastisch wirken sich die höheren Grunderwerbsteuersätze in einzelnen Bundesländern aus.  War der Steuersatz bis 2006 bundeseinheitlich noch bei 3,5%, so haben mittlerweile bis auf Sachsen und Bayern alle Bundesländer den Steuersatz teilweise deutlich angehoben, zuletzt Mecklenburg-Vorpommern auf jetzt 6%. Der Höchstwert von 6,5% gilt bereits im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig Holstein und Thüringen. Hamburg kündigt ab 2023 eine Erhöhung auf 5,5% an.

Die Grunderwerbsteuer wird bei einer Bestandsimmobilie vom Kaufpreis ermittelt. Sinnvoll ist es allerdings, ggfs. Einrichtungsgegenstände und eine Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen steuermindernd im Kaufvertrag auszuweisen. Wird zunächst nur ein Grundstück gekauft, fällt natürlich auch die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an. Der anschließende Neubau unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dies setzt voraus, dass Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung nicht miteinander verknüpft sind.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar für die Vermittlung eines Grundstücksgeschäftes zwischen Verkäufer und Käufer. Laut § 652 BGB hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Abschluss eines wirksamen Maklervertrages
  • Nachweisbare Maklertätigkeit
  • Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrages
  • Maklertätigkeit war Ursache des Vertragsabschlusses

Eine gesetzliche Vorschrift über die Höhe der Provision gibt es nicht. Vielmehr gilt eine ortsübliche Provision als vereinbart, die zwischen 3 und 7% jeweils zzgl. Mehrwertsteuer liegt. Allerdings kann die Provision von beiden Seiten auch frei vereinbart werden und wird dann meist auch im Kaufvertrag mit beurkundet. Einschränkend ist festzuhalten, dass ein Verhandlungsspielraum nur gegeben ist, wenn die Marktlage und die Nachfrage dies hergeben. Zu den Regionen mit den höchsten ortsüblichen Provisionssätzen von 7% zzgl. MwSt. gehören die Bundesländer Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern.

Wird ein Objekt provisionsfrei angeboten, kann man meist davon ausgehen, dass eine Provision bereits „eingepreist“ ist. Wird das Objekt direkt vom Eigentümer angeboten, darf dieser natürlich auch keine Maklerprovision verlangen.

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (wirksam ab dem 23.12.2020) sollen ausschließlich Verbraucher entlastet werden. ( §§ 656a – d BGB). Im Klartext schreibt das Gesetz die Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer vor. Auswirkungen hat dies demnach nur dann, wenn vormals der Käufer die volle Provision zahlen musste.

Trotz dieser Maklerprovisionsteilung betragen die Kaufnebenkosten  10 bis 11% des Kaufpreises. Diese Kaufnebenkosten führen nicht zu einer Erhöhung des Immobilienwertes bzw. des Beleihungswertes und werden daher zwar bei der Kostenaufstellung für die Baufinanzierung berücksichtigt, müssen aber meist aus (zusätzlichen) Eigenmitteln bedient werden.

1 Kommentar

  1. Ein ausgesprochen unterhaltsamen Textbeitrag, den ich mit Neugier überflogen und weiterempfohlen habe.

    Einen Link habe ich außerdem auf unserer Internetseite verlinkt.

    Lieben Dank für diesen informativen Beitrag!

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